Отличие жилого помещения от квартиры

Определение статуса приобретаемой недвижимости

Юридический статус покупки может формулироваться по-разному в сопровождающих сделку купли-продажи документах, но покупателю следует знать определенные нюансы, которые впоследствии могут создать проблемы. ЖК РФ – основание для законодательно-правового определения понятий. В нем не указывается, чем отличается жилое помещение от квартиры, зато четко регламентировано содержание каждого из понятий:

• квартира может быть только в МКД (доме с несколькими квартирами), под которым находится участок земли, со всеми полученными разрешениями на проведение коммуникаций;
• квартира – это только один из вариантов трактовки законодательного определения помещения для проживания;
• под вторым термином может подразумеваться дом, часть, и квартира тоже.

Юристы указывают, что признание квартиры жилым помещением автоматическое, но первое определение уже второго и является только одним из возможных вариантов, подпадающих под формулировку. Под нее подходят и другие недвижимые объекты – как целый дом и комната, так и часть жилого помещения пригодные для жизненного процесса, которые фигурируют в ходе проведения сделки купли-продажи, как ее предмет.
Разница в формулировке может привести к появлению непредвиденных рисков – статус квартиры означает, что дом принимает госкомиссия и собственник может продать свою часть при необходимости и без всяких осложнений.

Если покупается тот же вариант, но обозначенный, как жилое помещение, придется извещать об этом остальных жильцов – собственников, чтобы предложить им преимущественное право покупки.

Нюансы законодательного определения

В случае, когда нужно дифференцировать термины, обращаются к Жилищному кодексу: статья 16 дает определение квартиры:

• отделенный сегмент структуры, расположенный в МКД;
• снабжен всеми удобствами для проживания;
• имеет законодательное оформление, как объект недвижимости;
• пригоден для перманентного проживания (есть канализация и отопление);
• изолирован от остальных сегментов структуры;
• имеет в составе одну или несколько комнат, с прямым доступом к функциональным отсекам, обеспечивающим бытовые удобства.

Основное отличие – нахождение в МКД, изолированность от остальных таких же оборудованных всем необходимым сегментов. Основополагающим моментом считается отсутствие документа, подтверждающего факт собственности на землю. Выписка из единого реестра будет содержать определение «квартира» со всеми вытекающими из этого особенностями, но документа о праве собственности на землю, на которой расположен дом с несколькими квартирами не требуется.

Другие варианты законодательных терминов

Понять, в чем разница, можно обратившись к тому же Жилищному кодексу, но уже к статье 15, излагающей основания для признания объекта жилым помещением. Для этого достаточно, чтобы он соответствовал всего лишь 3 основным требованиям:

• был объектом недвижимости (получил соответствующий статус после предоставления документов на право владения);
• удовлетворял требованиям к постоянному проживанию;
• был изолирован от остальных помещений.

Квартира – это жилое помещение, но под это определение подпадают и другие формы недвижимости – дом, его отделенная часть или комната и даже часть комнаты.

Все это может покупаться, продаваться и регистрироваться в ЕГРН. Но коренное отличие – в получении выписки второго вида – о долях собственников (даже если в нем владельцу принадлежит комната или ее часть).

Отсюда невозможность продать ее иностранному гражданину и неминуемое возникновение вопроса о соответствии коммуникаций техническим требованиям, дате ввода в эксплуатацию, проведения строительных работ. Это связано с изменениями, произошедшими пять лет назад в российском законодательстве.

С этого момента на участке ИЖС нельзя строить МКД. Приобретая такое жилое помещение, выстроенное после сентября 2015, можно впоследствии ожидать иск от горадминистрации или претензии надзорных органов к неправильно оборудованным техническим коммуникациям.

Комнаты в коммунальных квартирах

Коммунальными считаются жилые помещения, в которых проживает несколько жильцов, пользующихся бытовыми удобствами на равных основаниях и в такой же мере несущих за них ответственность. При этом в таком конгломерате могут сосуществовать и собственники приватизированных комнат, и люди, которым помещение предоставлено по договору социального найма. И те, и другие, в соответствии со статьей 59 Жилищного кодекса, могут подать заявление на освободившуюся комнату, если они официально признаны представителями малообеспеченной категории населения или поставлены на учет, как нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Предоставление жилых помещений в коммунальных квартирах (при условии, что в них не проживают вышеуказанные категории), тоже происходит на основании поданного заявления, но его удовлетворяют, если там проживают те, кто может быть отнесен к категориям, определенным законодательно. Если в коммуне нет ни представителей, указанной в первой части, ни тех, кого можно отнести ко второй, возможно рассмотрение заявления жильцов, владеющих квадратными метрами в количестве ниже установленной законом нормы.

В случае, когда из жильцов коммуналки не находится претендентов, соответствующих требованиям ЖК РФ, есть основания и законодательные нормы, позволяющие вселять на освободившуюся жилплощадь социально необеспеченных и малоимущих граждан из числа наиболее нуждающихся по договору социального найма.

Условия перевода в новый статус

Жилое и нежилое помещение можно перевести в статус квартиры или жилого, при условии, что они соответствуют определенным требованиям. Для этого нужно собрать пакет документов (отличающийся в каждом случае), доказать, что оно снабжено коммуникациями, необходимыми для проживания и эксплуатации. Подать заявление в исполнительные органы и мотивировать необходимость или возможность переоборудования или реконструкции и предоставить план проведения таких мероприятий.

Перевод считается законченным, если эксперты жилищной комиссии составили и подписали акт об окончании работ и соответствия представленному ранее плану. Если же ремонтник или застройщик превысил полномочия или захватил не принадлежащую ему площадь, на него могут подать в суд – муниципалитет или другие собственники дома и ему придется выполнять назначение судебной инстанции.

Законодательство – та отрасль знаний, без которой невозможно обойтись в подобных случаях. Прежде чем начинать оформление сделки с объектом недвижимости, лучше посоветоваться с адвокатом, компетентным в этой отрасли права. Иначе усилиями недобросовестных риэлторов можно сделать покупку, не оформленную должным образом и заниматься впоследствии переоформлением. Законодательство перманентно подвергается изменениям, и отследить их не всегда представляется возможным.

Команда Kadastr RU