26 июля, 2022

Как продать квартиру без риэлтора, без посредников: этапы самостоятельной продажи

Когда хозяин квартиры продает недвижимость, перед ним стоит выбор: обратиться к посредникам или заняться сделкой самостоятельно. Если собственник принимает решение действовать без посторонней помощи, тогда необходимо серьезно подойти к подготовке квартиры.

 

Предварительная подготовка жилплощади

Прежде чем приступать к показам, лучше освободить квартиру от личных вещей, мебели и мусора. При желании можно отремонтировать ее, тем самым повысив шансы на продажу. Параллельно с этим приступать к следующим мероприятиям:

1. Расчет рыночной стоимости недвижимости.
2. Подача объявления о продаже на разных платформах. В нем следует указать параметры жилплощади, ее стоимость и преимущества. Для большей продуктивности стоит заказать рекламный плакат с надписью «продажа квартиры» и указать свои контакты. Основная часть потенциальных клиентов приходит именно с улицы.
3. Показ квартиры. Терпение и сдержанность в общении с будущими покупателями. При общении следует придерживаться рамок приличия, быть тактичным.
4. Составление предварительного договора. Если покупатели заинтересованы в покупке, есть смысл составить договор, в котором будут определены все нюансы проведения будущей сделки, выплаты задатка и оформления документов.
5. Выписка из квартиры зарегистрированных жильцов и погашение всех коммунальных счетов.
6. Заключение договора купли-продажи в трех экземплярах. Все участники должны поставить подписи.
7. Передача документации для регистрации в ЕГРН.
8. Передача жилплощади новым хозяевам. Провести все согласно нормативным документам.
9. Получение правоустанавливающих документов из ЕГРН.


Самостоятельная продажа недвижимости

При рассмотрении официальной части вопроса главное – собрать все необходимые документы и придерживаться порядка их подписания.

Вслед за подписанием предварительного соглашения, в котором оговариваются все условия будущего договора, подписывается основной договор. Он уже регистрируется в Государственном Реестре недвижимости. Это будет означать, что покупатель получает статус нового владельца квартиры.

Оплатить сделку можно несколькими способами:
· по безналичному расчету;
· передача наличными;
· перевод денег;
· оплата в счет ипотеки (только при условии одобрения от банка);
· в несколько платежей (рассрочка).

Как только состоится передача денег, продавец обязуется передать владельцу ключи от недвижимости. Стороны могут отдельно обсудить сроки выезда владельцев и заезда новых собственников. Подробно каждый этап проходит следующим образом.


Шаг №1. Сбор документации

Сбор бумаг следует начать заблаговременно. Это упростит процесс оформления сделки и позволит исключить неприятности, которые могут отпугнуть реальных покупателей.

Чтобы без проблем продать недвижимость, следует подготовить документы:
· справка из Росреестра, которая подтверждает право продавца на жилплощадь;
· паспорта всех совладельцев;
· разрешение на продажу от органов опеки, если квартира частично принадлежит несовершеннолетним гражданам;
· свидетельство о заключении брака, официальное согласие на сделку, если второй супруг имеет права на жилплощадь;
· доверенность на ведение всех дел от собственника, если продажа была поручена доверенному лицу.

Если список не будет полным, у покупателей возникнут сомнения в законности документов. Чтобы доказать юридическую чистоту бумаг, необходимо дополнительно собрать следующий пакет:
· выписка из Росреестра, в которой указано отсутствие обременений;
· дубликат лицевого счета, в котором прописаны все собственники и зарегистрированные жильцы;
· техпаспорт недвижимости, необходимый при покупке в счет ипотечных средств;
· выписки об отсутствии долгов за использование коммунальных услуг.

В случае перепланировки квартиры следует подготовить соответствующую документацию. Если ее нет, тогда стоимость объекта станет существенно ниже, потому что покупателям понадобятся средства для оформления нового плана.


Шаг №2. Оценка стоимости квартиры

Для продажи квартиры в максимально короткий срок необходимо провести оценку стоимости. Сумма должна приблизительно равняться рыночной стоимости подобных предложений.

Нет смысла слишком занижать или завышать цену. Есть риск потерять значительную часть дохода либо безуспешно годами ждать клиентов. Чтобы не допускать подобных ситуаций, стоит адекватно оценить квартиру.

Оценка может быть как самостоятельной, так и с помощью специалистов или интернет-платформ. Специальные сервисы в режиме онлайн по количеству комнат, площади и состоянию ремонта могут провести точную калькуляцию стоимости.


Шаг №3. Подготовка недвижимости к продаже

На мнение покупателей может повлиять даже состояние подъезда. Чтобы увеличить свои шансы на удачную сделку, следует приложить некоторые усилия: убрать мусор с лестничной площадки или провести косметический ремонт.

Для того чтобы подчеркнуть товарный вид самой квартиры, следует осмотреться и подумать, что можно подправить, подклеить и т. п. Просторные помещения без лишнего хлама всегда повышают шансы на успех. Чем меньше мебели и вещей в комнатах, тем больше они понравятся будущим покупателям. Если есть балкон, также стоит навести там порядок и при показе подчеркнуть его удобство.

Вид, который открывается из окон, выступает мощным оружием. Если они выходят на парк или пляж, тогда стоит распахнуть шторы, чтобы подчеркнуть это. Но в случае неприглядного вида можно его просто замаскировать и не акцентировать на нем внимание.

Прежде чем привести клиентов, следует убраться и проветрить квартиру. Для создания уютной атмосферы можно заварить кофе. Его ароматы не смогут оставить покупателя равнодушным. И это неплохой способ обезвредить неприятные запахи.


Шаг №4. Размещение объявления о продаже

Как только квартира буде готова к показу, следует подать объявление о продаже. При его составлении стоит указать основные параметры жилья: количество комнат, этажность, общую площадь, типа санузла, информацию о доме и т.д..

Можно добавить сведения об улучшениях, которые были внесены за время проживания: например, утепление стен или полов, смена сантехники, системы отопления и прочие.

Если в квартире есть недостатки, лучше их указать. Например, сообщить об отсутствии счетчика на воду или газ. Это поможет добиться большего доверия от покупателей и избежать множества проблем, так как клиенты будут осознанно идти на это шаг и не передумают в последний момент.

Больший эффект производит объявление с фотографиями. Чтобы покупатели обратили внимание, следует приложить снимки, которые помогут подробнее рассмотреть квартиру.

При написании текста лучше не использовать фразы типа «Квартира просторная и уютная». Вместо этого можно указать, в какую сторону выходят окна. Объявление не должно превышать 10-15 строчек.

Чтобы ускорить продажу, необходимо поместить объявление о продаже сразу на нескольких сайтах, в социальных сетях. Существует множество бесплатных площадок, которые посещают реальные люди. Также эффективны рекламные баннеры и печатные объявления. Они привлекают внимание и прибавят шанс на скорейшую продажу.


Шаг №5. Показ квартиры

Прежде чем договариваться по поводу просмотра жилья, необходимо провести беседу в телефонном режиме. В процессе общения важно отвечать конкретно на все вопросы и соблюдать правила приличия.

Показ удачнее пройдет в первой половине дня. Люди еще не успели растратить свое бодрое расположение духа и будут с большей охотой рассматривать предложение.
При встрече необходимо проявить активную позицию и взять на себя роль экскурсовода. Такой подход поможет заинтересовать клиентов и установить доверительные отношения с ними. При беседе стоит непрямыми вопросами выяснить, что нужно соискателю, и делать уклон на преимущества этой квартиры.

Как только покупатель будет готов на сделку, он может перейти к теме торгов. Чтобы закрепить успех, лучше сделать незначительную скидку, которая станет важным аргументом в пользу именно этого предложения. Небольшая наценка в самом начале позволит сделать скидку без ущерба для личного бюджета продавца.


Шаг №6. Предварительное соглашение и авансовый взнос

Если покупатель твердо решит приобрести квартиру, значит, пора подписывать предварительный договор. Он станет гарантией того, что сделка состоится. Чтобы договор имел юридическую силу, его заверяют нотариально.


Шаг №7. Оформление купли-продажи

Сделка заключается в присутствии юриста. При оформлении договора стороны вписывают личные данные, информацию о квартире и дополнительные условия. Перед подписанием участники знакомятся со всеми пунктами.


Шаг №8. Передача документов в ЕГРН

Договор не требует оформления в Росреестре, но он необходим для переоформления права собственности на имя нового собственника.


Шаг №9. Передача денег

Оплата за недвижимость передается наличными, через банковский счет или ячейку. Также есть вариант передачи средств через нотариуса.


Шаг 10. Передача квартиры

Покупатель передает плату за квартиру, а продавец – ключи. При этом следует провести последнюю процедуру – подписание акта передачи недвижимости. То есть до момента его подписания продавец отвечает за сохранность квартиры.

Текст составляется в произвольной форме. Главное – не упустить все нюансы: кто, кому и когда передает. С этого момента за все, что будет происходить с квартирой, отвечает новый собственник.

 

Команда Kadastr RU