Стоит ли сдавать квартиру легально? Практические советы

Штрафы за такие действия – от пяти процентов от суммы за то, что не была предоставлена декларация, до 40% штрафа от начисленной суммы плюс пени за весь срок неуплаты.

Информация в налоговую службу о сдаче жилого помещения может поступить от кого угодно: от бдительных соседей, от участкового полицейского, от сотрудников ЖЭКа, от управляющей компании или самого арендатора, если отношения с хозяином не заладились.

Что касается арендаторов, нелегальная аренда влечет за собой ряд проблем:
· отсутствие договорных отношений;
· невозможность обращения в службы, занимающиеся ремонтом;
· невозможность обращения в полицию при возникновении конфликтных ситуаций с соседями;
· невозможность устройства на работу, ребенка в детский сад или школу по месту жительства.

У хозяина квартиры при нелегальной сдаче жилого помещения кроме внушительных штрафов тоже могут возникнуть определенные проблемы. При обращении в суд по причине, например, задолженности по арендной плате, отсутствие договора аренды не позволит аргументированно предъявить претензии. Придется доказывать, что человек действительно был арендатором жилья. Это хлопотное и затратное по времени дело.

Действия, предшествующие сдаче жилья

Ипотечное жилье

Внимательное изучение кредитного договора позволит избежать сложностей с банками, в которых взяты кредиты. Часто на сдачу ипотечной квартиры требуется письменное подтверждение банка. Бывает, что в кредитном договоре исключена возможность сдачи жилья. При нарушении этого пункта законным будет требование банка о внесении всей кредитованной суммы.

Жилье находится в совместном пользовании

Если квартира имеет несколько владельцев, то все они должны подтвердить свое согласие на сдачу жилья в аренду. В противном случае эти действия будут признаны незаконными, а договор аренды – не заключенным. Все собственники должны подписать письменное согласие на аренду жилья, потом оно заверяется у нотариуса. Второй вариант: сразу заняться оформлением нотариальной доверенности на право использования квартиры от всех владельцев имущества.

Действия, когда арендатор вселяется

Заключение договора

Официальная бумага выгодна как сдающему жилье, так и арендующему. Договор содержит перечисление ответственности и обязанности обеих сторон. В нем можно учесть большинство нюансов, возникающих в процессе аренды жилья: оплата аренды в определенное время, ответственность за ненадлежащее содержание жилья, штрафные санкции за нанесенный ущерб и несвоевременную оплату и тому подобное. Наиболее выгодный для владельца квартиры срок сдачи – меньше одного года, поскольку он быстро заканчивается, не регистрируется в организации Росимущество, дает возможность обращения в суд после двух неуплат.

Оформление временной регистрации для жильцов

Во-первых, это позволит избежать больших штрафов. Во-вторых, арендаторы тоже получат ряд выгод: возможность обращения за медицинской помощью, нахождения работы, устройства детей в детские учреждения по месту жительства. Прекращение временной регистрации происходит очень просто: отдел внутренних дел получает сообщение от хозяина, что арендатор убыл. Наличие временной регистрации квартирантов собственнику практически ничего не дает. Однако при обращении в судебные инстанции регистрация подтверждает действительное проживание арендатора в квартире.

Действия во время реальной аренды (проживания)

Уплата налогов. Каждый год налоговая служба требует предоставления декларации особой формы до тридцатого числа четвертого месяца с указанием всех доходов, включая доходы от сдачи жилья в аренду. Обязательным является предоставление договора об аренде и документов, которые подтверждают, что денежные средства от арендатора были получены (расписки или выписки из банковского счета). Размер налога составляет тринадцать процентов и оплачивается до пятнадцатого числа седьмого месяца.

Важные моменты при сдаче жилья

1. Процедура легализации сдачи жилого помещения несложная.
2. Налоговыми органами разработана четкая система выявления неплательщиков налогов, нелегальных хозяев арендуемого жилого фонда.
3. Уплата налогов является нормальной практикой в любом государстве.
4. Оформление соответствующих документов поможет избежать сложностей как арендатору, так и арендодателю.
5. Временная регистрация арендаторов не принесет никаких проблем хозяину.
6. Ответственный и осознанный выбор арендаторов поможет избежать сложных ситуаций.
Плюсы заключения договора аренды для собственника

Если сдача жилья осуществляется без заключения соответствующих документов, то это повлечет за собой целый ряд серьезных последствий: невозможность предъявления претензий арендатору и предоставления компенсации вследствие порчи жилья и просрочки платежей.

Когда квартиру сдают легально, и собственник, и жилец имеют соответствующую бумагу. Она позволяет арендатору жить в квартире по закону, а владельцу – стать арендодателем. Эта бумага носит название договора найма, а обе стороны называются наймодателем и нанимателем.

Форма договора найма

Статья 35 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит перечень обязанностей сторон при сдаче жилья в аренду. В виртуальном пространстве доступно скачивание шаблона такого договора. Он может быть дополнен следующими пунктами:
· анализ состояния сдаваемого помещения;
· перечень имеющейся мебели и бытовой техники;
· перечень лиц, имеющих право проживания на данной жилплощади;
· уточнение показаний приборов учета воды, электричества, газа;
· состояние жилья до вселения;
· требования к состоянию жилья после выселения;
· наличие штрафных санкций в случае несвоевременной оплаты;
· процедура по одностороннему расторжению соглашения;
· указание на возможность решения возникающих спорных вопросов в судебном порядке.

Заключение договора найма поможет избежать претензий, возникающих у соседей. Бывает, что владельцы не ставят в известность соседей о сдаче жилья, а говорят, что в их квартире живут родственники. Если есть договор, то жильцы имеют официальный статус. Поэтому если соседи нарушают правила общежития, они могут пожаловаться на них участковому или заявить в полицию.

Претензии управляющей компании тоже снимаются при заключении соответствующего договора. При нелегальной же сдаче жилья представители управляющей компании могут пожаловаться на нелегального арендодателя в налоговые органы.

Наличие договора заставляет жильцов быть более дисциплинированными и обязательными, особенно при наличии в нем пункта о применении штрафных санкций. При порче жильцами имущества хозяин может рассчитывать на компенсационные выплаты, если они обговорены в пунктах договора.

При наличии договора хозяину будет легко получить соответствующие выплаты по страховке в случае возникновения страховых случаев застрахованного имущества.
Еще одним преимуществом наличия договора найма является возможность безналичной оплаты за жилье. Отпадает ежемесячная необходимость в личных встречах, в составлении и хранении расписок.

Оформление регистрации жильцов

Для того чтобы зарегистрировать людей, снимающих жилье, следует посетить ближайший МФЦ. Процедура это проходит оперативно, и бумаг не нужна целая кипа, самый минимум. Арендодатель и арендатор приходят в это учреждение с паспортами, с помощью сотрудников заполняют заявление без дополнительных плат. Можно, конечно, иметь свидетельство о собственнике жилья и подтвердить факт аренды договором найма. Предлагается направить электронное или почтовое обращение. После получения соответствующего уведомления жилец считается зарегистрированным.

С регистрацией в арендуемой квартире арендатор обладает только правом временного проживания (срок указывается в регистрационном свидетельстве и договоре найма) на указанной жилплощади. Распоряжаться ею он не может. Арендодатель имеет право регистрации на своей жилплощади и других людей, кроме арендатора.

Риски при нелегальной сдаче жилья

1. Получение штрафа размером от ста до трехсот тысяч рублей, уголовное наказание.
2. Получение штрафа из-за не погашения налогов, включая соответствующую времени неуплаты пеню.
3. Постоянный страх быть разоблаченным в нелегальной сдаче жилья и в неуплате налогов.
4. Невозможность судебного урегулирования возникающих конфликтных ситуаций с жильцом.
5. Увеличение риска получить неплатежеспособного и недобросовестного арендатора.
6. Возможность привлечения арендатора по пункту “нарушение миграционных правил”.

Подводя итоги, можно отметить, что для легализации арендных отношений по жилью аргументы серьезные и обоснованные. Процесс этот не трудоемкий, однако позволит спать спокойно. Вариантов выявления нелегальных арендодателей великое множество, и они постоянно совершенствуются. Оформление соответствующих документов послужит правовой страховкой и защитой от неприятностей. Официальная сдача жилья позволит легально получить прибыль, не рискуя ее потерей.

Команда Kadastr RU