Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка
Всё дело в том, что рано или поздно приходит момент, когда одному из участников договора аренды приходит в голову мысль разрушить такие экономические отношения по самым разным причинам – от простого желания, до необходимости освободить свою недвижимость. Поэтому для большего понимания мы постарались расписать все от и до.
Договор аренды
Прежде всего, стоит понять, что в гражданском праве земельный участок, отдельное строение, квартира или только комната – всё это равносильно и относится к недвижимому имуществу. С технической точки зрения они имеют разные показатели, но в процедуре формирования правовых обязательств их ценности абсолютно равнозначны.
Сам же договор имущественного найма представляет собой перечень параметров, регулируемых нормами гражданского права: обязательства сторон, характеристики предмета договора, цена за предоставление имущественных прав и, конечно же, сроки. Последнее условие, кстати, существенным не является, и его отсутствие не приведёт к ничтожности документа – просто в таком случае сроки будут установлены самим законодательство. В данном случае – они будут неопределёнными, что позволит участникам договорённости в любой момент отказаться от неё. Правда, в этом случае необходимо предупредить противоположную сторону за три месяца до желаемого момента расторжения договора. Но, что интересно, в документе могут быть указаны сроки, в течение которых нужно предупредить, даже если сроки длительности пакта не внесены.
Расторжение конвенции
Еще Платон говорил, что в этом мире всё бренно и имеет свой срок существования. То же самое касается и соглашение имущественного найма – есть куча оснований и поводов, благодаря которым договор может быть законно и без неприятных последствий расторгнут. Самым простым способом расторжения является его истекший срок годности – здесь главное не забыть оговорить сроки действия при составлении договора. Когда они себя исчерпают, остаётся два варианта: либо продлевать соглашение арендодателя и арендатора, либо расторгать его, лишаясь тем самым всех полагающихся обязанностей и возможностей.
Однако, если сроки неопределённые, или же просто нет желания дожидаться того заветного дня, когда они перестанут иметь значение, можно прибегнуть к одному из трёх вариантов:
• расторгнуть договор по обоюдному желанию предоставляющего недвижимое имущество и его пользователя;
• через судебное разбирательство, правда в этом случае доступны лишь варианты, которые перечислены в гражданском кодексе;
• воспользоваться условиями расторжения, которые заранее оговорены и учтены в договоре имущественного найма.
Подробно разбирать два последних пункта нет необходимости – это не имеет отношения к теме статьи, но для галочки можно кратко пройтись, беды от этого не будет.
Вся фишка в том, что нельзя просто взять и перестать выполнять свою часть обязательств, в надеже, что вторая сторона обидеться и разорвёт правовые отношения. Она, конечно, обидится, но сделает это в суде, представив там документ. Так или иначе, судья всё равно заставит непослушного участника соблюдать условия правового акта, только ещё и денег возьмёт за разбор полётов. Конечно, есть шанс, что вторая сторона также лишена энтузиазма, поэтому по-хорошему предложит заключить мирное соглашение об обоюдном расторжении договора аренды.
Как видно, для обоюдного согласия на прекращение действия документа сам договор не нужен – если прекращение обязательств в интересах обоих, то справиться можно своими силами. А вот если желание возникло только в одностороннем порядке, то нельзя просто послать арендодателя или арендатора – должны быть основания. Все известные на то причины даны в 609 и 620 статьях гражданского кодекса. Только благодаря им можно воззвать к совести злостного не исполнителя. Ну или пойти с этими основаниями в суд, если у самого сил не хватает.
Соглашение
Если же стороны продолжают иметь претензии друг к другу, или же просто потеряли интерес или желание, что вынуждает их перейти на расторжение договора аренды, то начинается формирование мирного соглашения. Всё начинается с уведомления одной стороны другой – сделать это можно и устно, но лучше всего в письменной форме. Далее начинается срок в три месяца, за время которого арендатор может закрыть долги или найти себе новое место проживания, а арендодатель может поискать новых клиентов. После того, как три месяца исчерпают себя, необходимо переходить к сотворению соглашения.
Само по себе оно существовать, разумеется, не может, так как является своего рода преемником договора аренды. Таким образом оно и выполняет роль приложения к основному документу. Нотариального заверения, кстати, не требует. А также не имеет законодательно установленной формы заполнения. Но, так как это всё равно документ правового характера, соглашение должно обязательно содержать в себе следующие критерии:
• Фамилии, имена и отчества. Если есть желание, то можно дополнить этот пункт паспортными данными;
• Обязательно отсылки на ключевой договор аренды недвижимого имущества – его номер регистрации и дату заключения;
• Причина расторжения сделки и последующие обязательства сторон на случай, если остались какие-то претензии или нюансы – это позволит рассчитывать на компенсацию, если одна из сторон вела себя недобросовестно. Если же их нет, то спокойно пропускаем;
• Подписи сторон и дату – после этого соглашение считается готовым, а правовые отношения начинают угасать.
Но на этом вся церемония не заканчивается – чтобы исключить как возможные, так и невозможные пробелы, рекомендуется оформить ещё один документ, именуемый актом приёма-передачи земли. Если его выпустить в свет раньше, чем соглашение, то можно будет ссылаться на данный сертификат для получения компенсации. Составляется он арендодателем, как владельцем земельного участка, в ходе личного осмотра территории для выявления всех улучшений и ухудшений обстановки.
И когда весь пакет документов готов, необходимо зарегистрировать всю макулатуру в течение месяца с момента составления соглашения, даже если срок обязательств ещё не изжил себя. Госпошлину за расторжение оплачивать не нужно. Процедура регистрации проходит через Росреестр, чем занимается собственник недвижимого имущества. После всей операции стороны приступают к исполнению последних обязанностей, чтобы окончательно отвязаться друг от друга.
Заключение
Плохой мир лучше хорошей войны, поэтому при ярко выраженном нежелании дальнейшего сотрудничества лучше расстаться на позитивной волне и сразу договориться о расторжении через мирное соглашение. Тем более, что сделать это можно в любой момент действия положений основного договора, да и усилия для такого дела нужны достаточно незначительные. Поэтому лучше всё обсудить сразу, чтобы потом спокойно разойтись.
Команда Kadastr RU