Можно ли продать квартиру, если муж или жена уклоняется от дачи нотариального согласия

В разных жизненных ситуациях бывает так, что супруг или супруга не дает согласия на продажу квартиры. В данном случае у желающего продать квартиру есть несколько вариантов решения сложившейся проблемы.

Как реализуется собственность супругов

По закону все, что супруги нажили в период официальных брачных отношений, признается их совместной собственностью вне зависимости от того, кто и в каком объеме участвовал в приобретении материальных ценностей. Более того, из ст. 34 СК РФ следует, что сторона брачных отношений, которая в период брака не имела собственного дохода, но занималась домом и воспитанием общих детей, также имеет право на свою часть имущества.

Доли супругов в совместной собственности, если между ними не заключен брачный договор, считаются равными.

Как участники совместной собственности, владение, пользование и распоряжение которой осуществляется по согласию всех совладельцев, супруги при реализации общей квартиры должны принять совместное решение. Последнее предполагает:
• совершение сделки и подписание ДКП обоими супругами;
• совершение сделки одним из супругов от лица обоих при наличии нотариального согласия второго супруга.

Непосредственно сделка при продаже совместной квартиры осуществляется в общем порядке и специфических особенностей не имеет. Супругам нужно найти покупателя, подписать договор и получить деньги.

Можно ли продать квартиру, если супруг против

В теории да. Но без получения согласия супруга, сделка по продаже квартиры может быть оспоримой. Ранее такой договор не проходил процедуру регистрации в Росреестре. Но сейчас права нового собственника могут быть зарегистрированы с пометкой об отсутствии официального согласия супруга. Эта информация также отражается и в выписке из ЕГРН. Что в дальнейшем может стать проблемой для осуществления следующей сделки по реализации недвижимости. Поэтому зная о таком нюансе, не каждый покупатель примет решение платит за недвижимости, с которой в дальнейшем могут возникнуть юридические проблемы.

Отчуждение своей части имущества взамен денежных средств – дело добровольное. Законных оснований заставить супруга дать согласие на продажу не существует. Чем бы не руководствовался уклоняющийся от дачи согласия супруг, выходом из положения может стать раздел совместной собственности.

Произвести раздел можно на основании соглашения, а в случае уклонения супруга от добровольного раздела собственности в порядке судопроизводства. В первом случае у супругов есть возможность самостоятельно определить долю каждого в общей квартире, во втором суд поделит имущество пополам.

При этом доля одного из супругов может быть уменьшена, если он в период брака по неуважительной причине не имел дохода либо расходовал общее имущество в ущерб семейным интересам. В то же время доля одного из них может быть и увеличена в интересах общих несовершеннолетних детей.

Обратите внимание! Если квартира является единоличной собственностью одного из супругов (куплена до брака, принята в дар или получена в наследство), такой объект разделу не подлежит. Второй супруг может заявить права на часть единоличной собственности, если докажет личное участие в увеличении стоимости этого имущества за счет своих средств или труда.

После судебного или внесудебного раздела каждый из супругов становится собственником доли в общей квартире и получает право распоряжаться только своей частью.

Процедура раздела допускается, как в период брачных отношений, так и после их прекращения, если только между супругами не заключен брачный договор. При наличии последнего, раздел осуществляется в соответствии с его положениями.

Как продается часть совместной квартиры

В результате раздела совместная собственность становится общей долевой, а каждый из собственников приобретает возможность распорядиться долей по своему желанию. В то же время перевод собственности в категорию общедолевой обязывает инициатора продажи доли в праве соблюсти преимущественное право покупки другого собственника квартиры. Прежде чем реализовать свою часть продавец обязан предложить выкупить ее своему супругу. Процедура продажи доли в праве:
1. Извещение супруга в письменной форме о намерении продать долю в квартире (лучше направить заказным письмом с уведомлением).
2. Получение ответа, а при отсутствии такового ожидание истечения месячного срока с момента уведомления.
3. Поиск стороннего покупателя, если супруг откажется от выкупа доли или проигнорирует предложение.
4. Совершение сделки с супругом в случае согласия на приобретение доли или со сторонним лицом, если супруг откажется.

Как и при продаже доли в общей собственности, участниками которой выступают родственники, а не супруги, главным условием реализации является соблюдение преимущественного права на выкуп, без него сделка может быть признана незаконной. Есть и еще один важный аспект: инициатор продажи доли не имеет права реализовывать имущество по цене выше или ниже той, которая была указана в извещении. А кроме того, так как реализации подлежит только доля в праве, а не весь объект целиком, сделка по отчуждению должна быть нотариально удостоверена.

Таким образом, конфликт супругов по поводу продажи общей квартиры разрешается путем выделения долей каждого из них в общей собственности с последующей продажей выделенной части. Других законных оснований понуждения супруга к реализации всего объекта недвижимости или его части не существует.

Команда Kadastr RU