25 января, 2022

Категории земельных участков

Построить дом можно далеко не на любой земле. Вообще она делится на несколько категорий: промышленности, энергетики, охраняемые территории, лесного или водного фонда, запаса, населённых пунктов и сельскохозяйственного назначения. Для проживания подходит две последние категории. Они в свою очередь делятся на четыре подкатегории: ИЖС, ЛПХ, СНТ и ДНТ. Информацию о категории земель и видах её использования можно посмотреть либо в выписке ЕГРН, либо на публичной кадастровой карте.



Вид разрешённого использования земли регламентирует не только какого вида дом может на ней стоять, но и можно ли вообще возводить на даче баню или гараж. Если вид разрешённого использования земли не позволяет вам построить то, что очень хочется, вы можете обратиться в комиссию по землепользованию и получить разрешение. Однако даёт она его далеко не всегда. Поэтому землю для строительства нужно выбирать с умом и с опытным специалистом по недвижимости.


ИЖС


Земля для ИЖС находится в пределах населённых пунктов: городов, посёлков и деревень. Она может быть частью садового товарищества. На участке можно возвести дом со всеми коммуникациями: водопроводом, центральным отоплением, электричеством, а также получить прописку и разбить сад. Однако в большинстве случаев дом должен быть не выше 12 метров или 3 этажей. Точную информацию можно получить, заказав администрации "правила землепользования и застройки" на конкретный участок земли.

Обратите внимание, что только на ИЖС разрешено капитальное строительство. Его основные характеристики: это углублённый фундамент, подвод всех коммуникаций и государственная регистрация с обязательным указанием в документах адреса здания, его площади, соответствие нормам СНиП и пожарной безопасности. Поэтому ИЖС идеально подходит для тех, кто хочет жить в своём доме круглый год и иметь готовую инфраструктуру вокруг.

Чаще всего такие земли расположены в пределах пункта населённого. Мы видим огромный плюс приобретения земли именно в ИЖС. Банки обожают такие участки и без проблем дают ипотеку на строительство дома. При этом вам будут доступны специальные ипотечные программы. И также плюсом служит возможность оформить регистрацию. Иногда собственникам удаётся получить доступ и к центральным коммуникациям.

Минус ИЖС дороговизна земли, а также необходимость получения разрешения на строительство дома от администрации. Сложности с этим обычно немного, но всё же хочется избежать бумажной волокиты.


ЛПХ

Если вам хочется не только построить домик для проживания в нём постоянно, но и заняться фермерством, то вам подойдет ЛПХ. Ведь такая земля предназначена для разведения коров, коз, кур, а также выращивания овощей для себя и на продажу.

Если ЛПХ находится в пределах населённого пункта, но не в самом городе, то в нём можно построить для постоянного проживания дом. То есть, заняться капитальным строительством, подвести все коммуникации и жить здесь круглый год с максимальным комфортом.

ЛПХ, которое находится за чертой пункта населённого называется "полевым". Здесь строится нельзя. Такие подсобные хозяйства используют только для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Банки любят ЛПХ не меньше, чем ИЖС. И тоже охотно одобряют ипотечный кредит на строительство дома. При этом налоговая ставка на ЛПХ часто бывает ниже, чем ИЖС. Однако земельный налог относится к местным налогам и иногда бывают исключения из этого правила. Уточнить налоговую ставку можно на сайте налоговой службы в разделе "справочная информация". Если вы знаете кадастровый номер объекта, то можете проверить ставку и с помощью сервиса "налоговый калькулятор" на сайте ФНС.
Ещё один плюс в копилку ЛПХ, это отсутствие необходимости согласования строительства и получения специального разрешения.


ДНП

Ещё двадцать лет назад дача была местом работы. Сегодня же она стала местом отдыха. Вместо картошки люди засеивают землю газонами и обустраивают бассейны, чему искренне мы рады. Если вы планируете построить именно летний дом, то тогда выбирайте ДНП.

Дачное некоммерческое партнёрство — это объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны построить хотя бы небольшой дом, а сад можно разбить уже по желанию. Раньше ДНП находились исключительно за населёнными пунктами. Однако сегодня закон позволяет строить дачи и в черте города.

Считаем, что плюсом ДНП является невысокая цена на землю. Если дом расположен в черте города, то в нём можно даже прописаться. Требования к даче менее строгие, чем к капитальному строительству. Поэтому проект дома не нужно согласовывать.

К сожалению, на строительство дач редко дают ипотеку, а на участки ДНП возвести дом нужно обязательно. Поэтому лучше иметь всю необходимую сумму на строительство сразу. В ДНП редко есть развитая инфраструктура и центральные коммуникации вовсе считаются редкостью. Всё же дача это больше дом для летнего проживания.
СНТ.

Если ДНП это дача для отдыха, то СНТ это дача для работы, а вернее для ведения сельскохозяйственной деятельности. Но благодаря новым поправкам в законодательстве, если вам захочется разводить кур или коров в СНТ, то для этого потребуется дополнительное разрешение. Также в отличие от ДНП, СНТ располагается всегда вне населённых пунктов.

Как правило, СНТ располагаются на плодородных землях, что является большим плюсом. Земельный налог в СНТ ниже, чем в ИЖС, но почти всегда больше, чем в ДНП. Все дома в СНТ безоговорочно считаются дачными, даже если вы построили там четырёхэтажный коттедж. Это в свою очередь будет отражаться на стоимости дома, на случай если вы захотите его продать.

Два одинаковых четырёх этажных коттеджей в садоводстве и в ИСЖ будут проданы по разной цене. Так как в неё не включается инфраструктура вокруг и транспортная доступность, а также социальная среда.


Коттеджный посёлок

Вообще коттеджный посёлок это несамостоятельный населённый пункт. Его можно считать загородным сельским комплексом, состоящим из отдельных домовладений. Появились коттеджные посёлки около 30 лет назад и до сих пор они не закреплены законодательно. Их несомненные плюсы: это однородная социальная среда, внутренняя инфраструктура и качественные дороги. Выбирать землю или дом в коттеджном посёлке нужно с умом. Обязательно смотрите на престижность района. Чем она выше, тем дороже земля и тем, соответственно, дороже дом. Это правило будет работать и в случаях, если вы захотите его продать. В престижном месте стоимость недвижимости всегда будет выше. Никогда не стройте элитную недвижимость в обычном садоводстве, если не хотите потерять в цене при продаже. Коттеджные посёлки обычно располагаются на землях СНТ или ИЖС.


На что ещё обратить внимание при выборе земли?


Земельный налог

Обычно он небольшой и составляет от 0,3 до 1,5% от кадастровой стоимости участка. Посмотреть каким он будет конкретно в вашем случае можно на сайте налоговой службы, выбрав интересующий объект в муниципальном образовании. Чем выше кадастровая стоимость земли, тем выше будет налог.

Как правило самые большие налоги платят владельцы земли в ИЖС. И также в ИЖС самые высокие тарифы на коммунальные услуги. В ЛПХ собственники домов платят обычно намного меньше. Если участок приобретён в садовом товариществе, то вам придётся платить членские или целевые взносы.

Кроме этого, советуем обратить внимание на следующие вещи. Наличие дороги, водоема или лесного участка. Если рядом есть дорога, водоём или лесной участок, то обязательно уточните план градостроительства. Возможно, что через ваш участок будет проложен вывод сточных вод или вообще трасса. Все документы изучайте внимательно, и вы избавите себя от многих проблем в будущем.

Перед покупкой земли уточните, какие кабели проходят по вашей земле. Вполне возможно, что прямо по вашему участку тянется свет или газ. Так вы сможете заранее спланировать действия по подведению коммуникаций и их правовому оформлению.

А ещё есть сервитуты или права на ограниченное использование участка в частных или общих целях, например, проход, проезд или проведение коммуникаций. При этом имущественные права собственника не нарушаются. Обязательно проверяйте не находится ли ваша земля под сервитутом, чтобы в будущем не было сюрпризов.


Соседи и инфраструктура

Несмотря на то, что все нормы закреплены законодательно, всё же находятся умельцы, которые используют землю не по целевому назначению. Например, на землях ИЖС можно часто встретить шиномонтаж или вообще небольшую фабрику. Если видите такое нарушение закона, то обращайтесь в прокуратуру.

Настоятельно советуем проверять все документы на землю, а в документах сверять все данные вплоть до запятой в адресе. Сейчас есть много полезных приложений, которые показывают границы участка по кадастру. Нужно лишь выбрать участок и вы узнаете сколько он соток, и какое там назначение земли. Советуем установить одну из них.

Стоимость земли

Если у участка слишком низкая цена, это повод насторожиться. Даже если район вам кажется идеальным. Скорее всего, с землей будет что-то не так. Например, на неё будут наложены какие-либо серьезные ограничения.


И так, что же выбрать?


Всё зависит от вашей цели. Капитальный дом лучше строить на ИЖС, хоть это и выйдет дороже. Дачу с небольшим садом стройте в ДНП. А если планируете развести небольшое хозяйство в СНТ или ЛПХ.


Команда Kadastr RU