3 мая, 2022

Как выделить долю в земельном участке в натуре

Когда на один земельный участок приходится два и более собственника, это неудобно, поэтому рано или поздно при долевом владении возникают споры. Во избежание конфликта любой из собственников может инициировать процедуру выдела своей доли земли.

 

Отличие выдела от раздела


Все достаточно просто. При разделе исходная земля делится на N количество участков и прекращает существование. В кадастре такой объект больше не значится, а на учет ставятся образованные из него участки. При этом собственником всех новых участков остается инициатор раздела.

При выделе доли одного участника из общей долевой собственности производится отделение части участка от общего. В результате инициатор приобретает единоличное право собственности на выделенную часть, а оставшаяся земля продолжает существование, но в измененных границах. Владельцами оставшейся части остаются другие собственники, которые продолжают владеть участком в долях с учетом выбывшей доли инициатора.


Условия выдела


С целью исключения препятствий со стороны регистрационного госоргана в лице Росреестра необходимо позаботиться:
• о соблюдении предельно допустимого размера выделяемого участка. Предельные размеры устанавливаются на уровне муниципальных образований или субъектов. Поэтому, если выделяемый кусок земли или оставшаяся после выдела часть окажется больше или меньше нормы, уполномоченный орган откажет в регистрации;
• о том, чтобы выделяемый участок был правильной формы без наложения границ. Предпочтительным в данном случае будет прямоугольник или квадрат;
• об обеспечении доступа к выделяемому участку от ЗУ, находящегося в общем пользовании, например, проход или проезд.

Это основные моменты, помимо которых важно акцентировать внимание и на таких нюансах:
1. При наличии ограничений, касающихся зон с особыми условиями использования. Если таковые распространяются на исходный участок, аналогичное ограничение будет действовать и в отношении выделенной части.
2. При выделе доли площадь образуемого участка не всегда соответствует доли в праве. Участок может оказаться меньше, но по стоимости будет соответствовать характеристикам земли, например, за счет местоположения или плодородности почвы.
3. В ряде случаев имеющиеся в отношении ЗУ обременения или ограничения являются препятствием к выделу, так как не позволяют эксплуатировать участок согласно разрешенному использованию. Аналогичное препятствие представляет собой объект недвижимого имущества, если выдел доли приводит к невозможности его использования по назначению.


Внесудебный выдел


Таковой осуществляется на основании соглашения всех собственников при условии их согласия. Если хотя бы один из совладельцев будет против, придется искать другое решение, например, обратиться в суд. Соглашение можно составить самостоятельно по заранее найденному образцу. Документ должен включать такие сведения, как:
• дата и место;
• данные всех долевых собственников;
• сведения о доли каждого землевладельца с указанием основания владения;
• информация о выделе доли в натуре;
• сведения о том, в чьей собственности остается первоначальный участок после проведения рассматриваемой процедуры с указанием порядка распределения долей;
• информация о распределении расходов, связанных с выделом;
• подписи сторон соглашения.

Если на участке присутствует объект недвижимости, и он не будет делиться, необходимо включить в текст соглашения сведения о том, в чьей собственности останется объект, а также заявление инициатора выдела о прекращении права собственности в его отношении.

Так как речь идет о выделе доли, документ необходимо заверить у нотариуса, за что придется уплатить нотариальный тариф. Дополнительно оплачиваются услуги правового и технического характера, если требуется консультация или непосредственно составление соглашения.

Следующим этапом будут работы по межеванию. Инициатору потребуются услуги лицензированного кадастрового инженера, который подготовит проект межевания, в том числе осуществит согласование проекта с другими участниками долевой собственности. Подготовка проекта – самый затратный этап.

Когда все будет готово, можно обратиться в Росреестр. Если все сделано правильно, уполномоченный орган поставит на учет образованный участок и выдаст собственнику выписку из ЕГРН. На этом этапе инициатору понадобится пакет документов, состоящий из:
• паспорта;
• соглашения;
• квитанции об уплате пошлины за регистрацию;
• право подтверждающего документа на исходный ЗУ (например, выписки);
• межевого плана.


Судебный выдел


В ситуациях, когда договориться не выходит ни в части выдела доли в натуре, ни даже в части определения порядка пользования ЗУ, инициатору не остается ничего другого, как обратиться в районный суд, где расположен спорный объект недвижимости. В данном случае владельцу доли необходимо грамотно составить иск, для чего желательно обратиться к опытному юристу, уплатить пошлину, принять участие в заседании и дождаться решения.

В рамках судебного процесса может быть назначена землеустроительная экспертиза, на основании которой и будет осуществлен выдел доли. При этом суд вправе, руководствуясь положениями ст. 252 ГК РФ назначить к выплате компенсацию. Это становится возможным в случае несоразмерности реальной доли доле в праве, например, если доля заявителя настолько мала, что ее нельзя выделить в натуре.
По вступлению судебного акта в силу, то есть после истечения месячного срока на обжалование, истец может обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать права на выделенную долю. Основанием регистрации будет выступать не соглашение собственников, а решение суда.


Судебная практика


Как показывает практика судов, в большинстве дел, связанных с выделом долей в натуре из общей долевой собственности, инициаторам удается добиться желаемого результата, если только выдел части земли в принципе возможен и не противоречит требованиям закона.

Наибольшую сложность представляют дела о выделе долей из участков, на которых имеется объект капитального строительства, но и такие случаи небезнадежны. К примеру, заявитель может получить часть дома, находящийся под ней участок земли и еще часть прилегающей территории. Правда многое будет зависеть от заключения эксперта, ведь далеко не всегда долю реально выделить без несоразмерного ущерба. И даже, казалось бы, в безвыходных ситуациях заявителям удается получить если не часть ЗУ, то соразмерную доле в праве компенсацию.

 

Команда Kadastr RU