Как самозанятому сдавать квартиру в аренду по закону и платить налог

Режим, предусматривающий уплату налог на профессиональный доход (далее - НПД), не только экономичней, но и удобней. Далее рассмотрим порядок сдачи квартиры лицом, зарегистрированным в качестве самозанятого.

Плюсы и минусы сдачи квартиры в качестве самозанятого

Как следует из содержания стати 6 ФЗ № 422 от 2018 в качестве объекта налогообложения при применении режима уплаты НПД может выступать доход самозанятого, получаемый им при реализации работ или имущественных прав, а также оказании услуг. Под реализацией имущественных прав подразумевается именно аренда (наем) жилых помещений. Использовать самозанятость при сдаче квартиры могут любые физические лица, включая госслужащих и лиц со статусом ИП, перешедших на уплату НПД.

Для госслужащих сдача квартиры в найм является единственной деятельностью, по которой он может получать дополнительных доход, являясь самозанятым.

Преимуществами выбора такого варианта сдачи недвижимости выступают следующие:
• легализация индивидуальной деятельности;
• пониженная ставка налога;
• гарантия юридической защиты;
• отсутствие необходимости подачи декларации;
• возможность применять специальный режим при осуществлении иных видов деятельности, что особенно актуально для предпринимателей.

Недостатков данного спецрежима становится все меньше, и применительно к аренде недвижимости можно выделить один: закон запрещает самозанятым сдавать нежилые объекты. Кроме этого плательщики НПД пока не могут участвовать в программе добровольного медицинского страхования, но и эта проблема решится в следующем году.

Какую недвижимость самозанятым можно сдавать в аренду

Ответ на этот вопрос озвучен выше. Самозанятый гражданин независимо от того, есть у него статус ИП или нет, вправе передавать во временное пользование другим лицам любые объекты недвижимости, за исключением нежилых. Это может быть квартира, комната, дом или иное жилое помещение, но это не может быть гараж, склад, производственное помещение или иной коммерческий объект.

Как оформляется аренда

Гарантией соблюдения прав сторон арендных отношений является договор, поэтому прежде чем заселить жильцов, необходимо составить и подписать договор аренды (найма) жилого помещения. Это может быть типовой договор, предусматривающий передачу во временное пользование недвижимости.
Договор рекомендуется оформлять независимо от периода сдачи недвижимости в наем. В противном случае гарантии исполнения обязательств сводятся к нулю.

Если срок аренды составляет год и более, договор подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра.

Налог при сдаче квартиры

Чтобы платить налог по ставке в 4 или 6 %, необходимо иметь статус самозанятого лица или индивидуального предпринимателя. В первом случае гражданин должен пройти несложную процедуру регистрации в сервисе «Мой налог»: мобильное приложение устанавливается на смартфон, заполняется типовая форма с личными данными физического лица. После постановки заявителя на учет, ему придет уведомление в личный кабинет. Во втором ИП должен подать в налоговый орган заявление о переходе на другой режим налогообложения.

Налог будет начисляться автоматически, но для этого самозанятый или ИП должен зафиксировать в приложении доход и сформировать чек. Последний можно распечатать или в электронном виде направить нанимателю.

В зависимости от того, кто выступает контрагентом плательщика НПД, налог взимается по ставке:
• 4%, если наниматель - физическое лицо;
• 6%, если квартира сдается юридическому лицу.

Самозанятый наймодатель имеет право на использование налогового вычета, который предоставляется посредством уменьшения ставки налога до 3 или 4 %.

Налоговый период при использовании режима уплаты НПД составляет месяц, а исчисленную налоговым органом сумму необходимо перечислить в бюджет до 25 числа следующего месяца.

Может ли самозанятый сдавать чужую квартиру

Никаких ограничений в части принадлежности сдаваемой недвижимости законодатель не установил. Это значит, что сейчас для государства важнее, чтобы самозанятые легализовали доходы и платили с них налог. Что произойдет в будущем – мы не знает, поэтому во избежание возможных проблем, желательно узаконить правоотношения с владельцем недвижимости. Сделать это можно одним из следующих способов:
1. Если самозанятый намерен сдавать арендованную квартиру, необходимо заручиться согласием своего арендодателя. Иногда пункт о возможности субаренды (поднайма) включается в договор, и тогда совершение дополнительных действий не требуется.
2. Если квартира принадлежит кому-то из родственников или члену семьи, целесообразнее оформить статус самозанятого этому лицу. Есть и другой выход: оформить от имени собственника доверенность, предоставляющую право управления квартирой. Доверенность может иметь простую письменную форму, но, если недвижимость сдается на длительный срок, придется заверить документ у нотариуса.
3. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, потребуется согласие всех собственников, а если среди них есть несовершеннолетние лица, то еще и разрешение органов опеки.

Платится ли налог со стоимости коммунальных услуг

Это зависит от содержания заключенного между сторонами договора. Еще в 2019 году Минфин опубликовал разъяснения для граждан, сдающих в наем квартиры. Согласно последним, если арендатор включает стоимость коммунальных платежей в арендную плату, налог должен взиматься со всей суммы. Исключить из общей суммы можно только ту часть платы, которая формируется по показаниям приборов учета. Предполагается, что арендная плата и часть платы за коммунальные услуги, которая формируется независимо от того, живет кто-то в жилом помещении или нет, составляют доходы наймодателя. Именно с этой суммы и должен взиматься налог.
Соответственно, если в договоре оплата коммунальных услуг не выделена в отдельное от арендной платы обязательство, НПД нужно платить с общей суммы, а если арендатор по договору платит за фактически потребляемые им ресурсы, стоимость оплаченных им услуг в налогооблагаемый доход включать не нужно.

Альтернативные способы законной сдачи квартиры

Для лиц, не имеющих статуса ИП, существует единственная альтернатива: сдавать квартиру и платить с полученных доходов НДФЛ в размере 13 %. Однако, такой вариант после сравнения ставок налогов вряд ли покажется привлекательным.

ИП, не перешедшие на режим уплаты НПД, тоже могут сдавать недвижимость и в зависимости от применяемой ими системы налогообложения перечислять налог в бюджет или быть освобожденными от его уплаты. Так, например, ИП, выбравшие патентную систему, вправе не платить НДФЛ, если доход получен при осуществлении деятельности по патенту. Соответственно, когда ИП услуги по сдаче квартиры переводит в патентную систему налогообложения, его доход не облагается НДФЛ.
В заключение отметим, что сдача квартиры в наем в качестве самозанятого на сегодняшний день является наиболее выгодным и удобным вариантом. Более того, такой способ подойдет предпринимателям, совмещающим основной вид деятельности с арендой жилья.

Команда Kadastr RU