Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры: есть ли разница в условиях

Происхождение слова «апартаменты»

Слово «апартаменты», имея французское происхождение, в переводе означает «большая комната», «покои». В 18 веке понятие «апартаменты» впервые появилось в России, в 19 веке утратило популярность. Но в 2008 году появилось вновь, означая особый род недвижимости.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это коммерческая недвижимость, документально не предназначенная для жилья, но по внешнему виду ничем не отличающаяся от квартиры. Другими словами, в них есть все необходимое для проживания людей: кухня, санузел, ванная комната и тому подобное. В таком месте можно жить, как и в обычной квартире, только с некоторыми отличиями, основное из которых следующее: у владельцев нет возможности прописаться.

Причины строительства апартаментов

Застройщик возводит апартаменты в тех случаях, когда у него нет возможности купить место для постройки жилой недвижимости, зато получается приобрести землю, предназначенную для постройки гостиничных комплексов, офисных зданий.

В свидетельстве о государственной регистрации права на собственность и в кадастровом паспорте будет прописан один из двух типов назначения земли:
· для объектов общественно-делового значения;
· для размещения зданий гостиниц.

Здание гостиниц (гостиничного типа) – самый понятный и является более защищенным юридически типом апартаментов. В таком здании вы покупаете обычную квартиру, как в новостройке, но регистрацию там можно сделать исключительно временную и по необходимости каждые пять лет ее продлевать. Если застройщик для возведения здания использовал местность общественно-делового значения, то покупателям следует обратить внимание на вид разрешенного использования земельного пространства, указанного в документах. Если разрешения нет, то это офис. Здесь невозможно прописаться или сделать регистрацию.

Апартаменты. Отличия от квартиры

Прописка (регистрация)
Как выше уже упоминалось, в апартаментах нет возможности сделать постоянную регистрацию. Это создает определенные проблемы, как например, с определением детей в детский сад или школу, прикреплением к районной поликлинике и другое.

Инфраструктура
Жилые многоквартирные дома не строят или стараются не строить рядом с заводами, фабриками. Обычно в новом районе предусмотрены в шаговой доступности магазины, школы, детские сады, поликлиники. При строительстве апартаментов эти условия необязательны в связи с тем, что по документам эти помещения нежилые.

Ипотека
Указанный тип жилья можно приобрести с использованием ипотечных средств, кстати, обычно даже по более выгодным условиям.

Государственная поддержка
В отличие от покупки квартиры приобретение апартаментов никак не поддерживается государством. То есть нет льготных условий, например, для семей с детьми, нет возможности использовать материнский капитал для погашения ипотечного кредита, взятого на покупку, также нет льгот и субсидий.

Налоговый вычет
При покупке квартиры каждый собственник имеет право подать необходимые документы на получение налогового вычета, и государство вернет до 260 тысяч рублей за покупку недвижимости. Кроме этого, есть возможность подать вычет на возврат процентов, выплаченных по ипотечному кредиту, тут можно вернуть до 390 тысяч рублей. При приобретении апартаментов подать документы на получение вычета не предоставляется возможным.

Налог на имущество
Ежегодно владельцы любой недвижимости обязаны оплатить налог на имущество, который рассчитывается, опираясь на кадастровую стоимость объекта. Для собственников квартир данный налог составляет 0,1-0,15 процента кадастровой стоимости. Для расчета налога из общей площади квартиры вычитается 20 квадратных метров, и собственник оплачивает только за квадратные метры, оставшиеся после вычета. Налог на апартаменты рассчитывается из назначения земли. Площадь при расчете не уменьшается, размер налога составляет 0,5-2 процента. Это зависит от того, какого типа строение, где находится. Другими словами, налог на имущество во втором случае гораздо выше.

Коммунальные платежи
В связи с тем, что квартира – жилое помещение, квартплата оплачивается по тарифам, устанавливаемым государством. Платежи за коммунальные услуги в апартаментах государством контролируются не очень строго и рассчитываются как на нежилое помещение. В конечном итоге квартплата выходит на 15-20 процентов выше. С другой стороны, владельцы данного типа недвижимости не оплачивают ежемесячные взносы за капитальный ремонт, однако если будет испорчено имущество общего пользования, собственников обяжут оплатить.

Управление домом и соседи
В многоквартирном доме собственники путем общего голосования сообща решают такие вопросы, как, например, строительство эко парковки, смена управляющей компании, выбор службы охраны, услуг консьержей и другое. Тут невозможно, например, открыть хостел, выкупив пару этажей, или магазин. А вот в доме с апартаментами подобное реально. Также тут жильцы могут беспрепятственно делать ремонт или шуметь до утра, закон о тишине на них не распространяется, поскольку документально помещение считается нежилым.

Цена
Стоимость на 10-20 процентов ниже аналогичных квартир. Это связано с ценой земли: для строительства нежилых помещений территория дешевле, чем для многоквартирных домов, и ограничений для постройки, таких как удаленность от вредных предприятий, гораздо меньше. С другой стороны, апартаменты часто строят на месте предприятий, торговых центров, гостиниц, а значит, в престижных районах, в центре города.

Плюсы апартаментов

Так кому же подойдет покупка именно апартаментов, а не квартиры? Прежде всего, тому, кто хочет приобрести дополнительное жилье по более доступной цене и часто в интересной престижной локации. Нередко приобретают данный вид недвижимости люди, желающие иметь “перевалочный пункт” ближе к работе, учебе.
Апартаменты идеальны для инвестирования. Выгоднее покупать указанный тип недвижимости для сдачи. Арендные ставки в данном случае одинаковы по сравнению с квартирами. В крупных городах сегодня популярны так называемые апарт-отели, которые строятся для туристов.

Закон о правовом статусе апартаментов

В России правовой статус указанной недвижимости обсуждается уже не первый год. В апреле 2021 г. депутатами в Государственную Думу Российской Федерации был внесен законопроект о правовом статусе апартаментов как нового вида недвижимого имущества. Данным законопроектом предложено внести понятие «многофункциональные здания», что означает здания, включающие в состав как жилые, так и нежилые помещения. Такие строения могут быть возведены в нежилых зонах, к примеру, в общественно-деловых либо промышленных. Регионы Российской Федерации обретут полномочия самостоятельно решать и определять место строительства таких зданий. Следовательно, предложение жилья возрастет.

Если указанный закон будет принят, в апартаментах станет допустимо делать постоянную регистрацию. С оговоркой: закон будет распространяться только на вновь построенную недвижимость данного типа. Другими словами, те, что уже возведены или в процессе, так и останутся с возможностью только временной регистрации либо отсутствием прописки полностью. На упомянутые многофункциональные здания будут распространяться положения Жилищного кодекса Российской Федерации (регулировка коммунальных платежей, капремонт) и закона о долевом строительстве. Застройщик обязан озаботиться социальной и транспортной инфраструктурой при строительстве многофункциональных зданий.

Следовательно, если предложенный законопроект будет принят, то стоимость апартаментов возрастет и почти сравняется со стоимостью квартир.

Команда Kadastr RU