1 апреля, 2019

Продажа квартиры по переуступке – особенности сделки

Реализация квартир по переуступке – одна из самых распространенных схем продажи жилплощади в новостройках, ведь заманчивые цены всегда привлекают множество покупателей. Сегодня мы расскажем, что такое переуступка, какие риски могут сопровождать подобные сделки и как их избежать.

 

Переуступка права

Под переуступкой права собственности (цессией) понимают передачу своих прав требования на незавершенный объект строительства. Таким образом, покупатель приобретает не квартиру, а лишь имущественные права на нее. После завершения строительства на объект оформляется право собственности.

Переуступка возможна от юридического лица, участника строительства или физических лиц, ранее оформивших договор долевого участия. При переуступке передаются не только имущественные права, но и обязательства, возникшие ранее по договору.

В чем выгода покупки объекта по переуступке?

Как правило, выбор в пользу покупки квартиры в новостройках по переуступке обусловлен несколькими причинами:

  • Покупка на завершающей стадии строительства существенно снижает риск недостроя и переноса сроков завершения строительства.
  • Привлекательная цена – хотя стоимость квартиры по переуступке выше, чем на старте продаж, существует потенциал около 20% до оформления права собственности.
  • Быстрое проведение сделки и регистрации договора.



Как правильно оформить сделку?

Итак, решение купить квартиру по переуступке принято, что дальше?
Продавец подтверждает свои права на квартиру и обязанности ДДУ, которые переуступают покупателю. Имейте в виду, что договор переуступки необходимо сразу зарегистрировать в Росреестре, иначе высок риск потерять деньги, так как переуступка может быть проведена в пользу третьих лиц.

О переходе прав на другое лицо нужно уведомить застройщика. Большинство строительных организаций вносят в ДДУ пункт о необходимости согласия застройщика на подобную сделку, и берут плату за оформление документов. Комиссия может составлять до 10% от стоимости объекта.

После согласования стоимости квартиры нужно ознакомиться с условиями ранее заключенного ДДУ. По закону в него не могут быть внесены изменения для нового покупателя. Важно получить подтверждение, что сумма, определенная в договоре, была выплачена застройщику. В случае рассрочки продавец должен предоставить соответствующие платежки на частичную оплату объекта, а оставшуюся сумму новый владелец оплачивает застройщику согласно утвержденному графику.

Далее определяется порядок взаиморасчетов. Составленный и подписанный договор отдается на регистрацию в Росреестр. Если квартира в новостройке была приобретена в ипотеку, необходимо согласие банка на сделку. Если объект является совместной собственностью супругов, продавец должен предоставить нотариальное согласие другого супруга.

Налогообложение сделки


Согласно российскому законодательству, при получении дохода от любой сделки необходимо уплатить подоходный налог. Недобросовестные продавцы, желающие минимизировать сумму налога, могут указать в договоре заниженную стоимость. В этом случае покупатель рискует не только своей репутацией, участвуя в недобросовестно оформленной сделке, но и своими деньгами. Дело в том, что при возникновении спорных ситуаций с застройщиком возмещению будет подлежать только та сумма, которая была указана в договоре.

Однако, существуют и вполне законные способы уменьшить налоговую базу и заплатить только разницу в стоимости квартиры. Для этого в установленные сроки нужно подать соответствующую декларацию и уплатить налог.

Риски переуступки

Как и в любых сделках с недвижимостью, при покупке квартиры по переуступке существуют определенные риски. Перечислим лишь самые распространенные:

  • Проблемы с застройщиком: банкротство, срыв сроков сдачи дома и др.
  • Проблемы с оплатой. Если окажется, что предыдущий дольщик-продавец не оплатил застройщику необходимую сумму, это обязательство переходит на покупателя квартиры. Поэтому нужно запросить справку у застройщика о наличии задолженности или акт сверки взаиморасчетов.
  • Заключение предварительного ДКП влечет за собой риск двойных продаж, так как не подлежит регистрации в контролирующих органах.
  • Наличие обременений прав по ДДУ.
  • Возможность признания сделки недействительной в случае отсутствия на нее согласия застройщика.

Помните, что избежать возможных проблем можно, только тщательно проверяя документы самостоятельно или с помощью специалистов. Будьте бдительны!

Желаем вам хороших и безопасных покупок.

Команда Kadastr RU