Покупка квартиры в пользу третьего лица - договор купли-продажи, юридические тонкости

В таком случае покупку совершает лицо, не приобретающее права собственности, но вносящее средства. На деле указанный вариант используется нечасто – по большей части жилье приобретается по стандартной схеме, а дальше переходит при помощи процедуры дарения.

По этому виду договора одна сторона, продавец, предает во владение третьего лица недвижимость или долю в праве владения недвижимостью. Другая сторона (не покупатель) выплачивает за счет собственного капитала деньги за продаваемый объект.

Причины, по которым стоит прибегнуть к такому методу покупки недвижимости

· Реальный покупатель не имеет денег или времени для занятия сделкой.
· Требуется обойти обязательства брака, то есть раздел общей собственности супругов. Например, человек, будучи в браке, запросто отдаст родителям деньги, попросив купить квартиру по такому договору. В этом случае она не будет считаться совместно нажитой в браке. А значит, в условиях развода раздел этого имущества невозможен.
· Купля-продажа в пользу стороннего лица заменяет процедуру дарения. Дети, к примеру, имеют возможность купить недвижимость для родителей, оплатив ее за счет собственных средств и не используя договор купли-продажи и дарения.

Смысл подобной схемы трактуется в Гражданском кодексе, объясняющем, что данный договор является соглашением, предусматривающим установление участниками сделки условия, что одна сторона должна выполнить обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом.

В роли третьих лиц могут выступать:
· Супруг обладателя квартиры, который претендует на недвижимость в силу закона.
· Наследник, наличие которого выясняется только после оформления наследства на текущего владельца.
· Человек, который имеет право пользоваться недвижимостью в силу завещательного отказа.
· Прописанный в квартире родственник владельца, у которого нет прав собственности.
· Владелец приватизированной квартиры, по каким-либо причинам отказавшийся ее приватизировать.

Опасность этих лиц в условиях сделки заключается в том, что их права не настолько очевидны, как кажется на первый взгляд. Не всегда их можно отследить по базовому набору документов на недвижимость, к тому же у них есть законная возможность оспорить сделку, предъявив претензии на собственность или на право пользования жильем.

Особенности заключения соглашения в пользу третьих лиц

1. Формат этого документа имеет много общего с договором, который составляют во время обыкновенной сделки купли-продажи между двумя сторонами. Разница лишь в том, что плательщик и владелец не являются одним лицом. Наличие данных стороны, вносящей деньги, и согласие фактического собственника и продавца со всеми пунктами соглашения в договоре является обязательной составляющей. Кроме того, есть еще ряд особенностей.
2. Покупатель фактически делает большую часть работы, в то время как собственник только констатирует в письменном виде, что недвижимость была получена, и оформляет право собственности.
3. Будущий владелец не обременяется налоговым вычетом.
4. В таком договоре не предусматривается оплата материнским капиталом ипотеки или государственной программы.

Обязательные моменты при оформлении соглашения

· Определить в договоре, что тот составлен в пользу иного лица;
· Предусмотреть и обсудить условия, касающиеся присутствия в договорных взаимоотношениях этого иного лица.

Рекомендуется указывать информацию о стороне, в пользу которой оформлен договор.
Имеется ряд отличий в порядке исполнения долга перед кредитором. Это зависит от предмета соглашения, невзирая на то, услуги это, обязательства или товары.

К уточнению критериев стоит подойти с максимальной ответственностью, обязательно учитывая законодательные особенности для определенного вида соглашения. Также стоит иметь ряд базовых бумаг: документ, который подтверждает право на собственность, кадастровый паспорт, согласие супруга или супруги и паспорт.

Общепринятые части договора указывают те же – информация о сторонах, описание объекта, сумма сделки, условия расторжения и тому подобное.

Преимущества и недостатки

ДКП в пользу третьих лиц открывает новые горизонты для торговых манипуляций и позволяет избежать неприятных бюрократических моментов. Такая сделка в пользу третьего лица практична в сфере движимого и недвижимого имущества, логистики.

С другой стороны – его нельзя назвать панацеей или пробелом в законе, который используется для афер или избегания обложения налогом.

На деле существует ряд минусов:
· Сложность составления.
· Требуется достаточная юридическая практика.
· Запрет на внесение определенных видов средств.

Команда Kadastr RU