Мошенничество при покупке-продаже квартиры: 10 видов, юридические тонкости

Основные уловки мошенников:

· Передача задатка;
· Внезапно появившиеся наследники;
· Фальшивое завещание;
· Обналичивание материнского капитала;
· Покупка квартиры недееспособными лицами;
· Поддельные документы (подделка паспорта, доверенностей);
· Преднамеренное указание заниженной цены;
· Торговля жильем несовершеннолетнего;
· Выставление на продажу квартиры с долгами;
· Появившиеся родственники.

Передача аванса

Передача задатка – обязательная операция в процессе приобретения жилья (чаще всего до 100 тыс. руб.), однако преступники оперируют такой схемой обмана:
1. Выставляется объявление о продаже жилья по относительно низкой цене.
2. Во время просмотра квартиры потенциальным покупателем владелец решает снизить цену еще больше, при этом предоставляет полный комплект документов, доказывающих его статус владельца.
3. Оформляется договор, где прописывается, что если сделка будет сорвана из-за покупателя, то продавец забирает весь задаток.
4. Появляются ранее неизвестные обстоятельства (арест имущества, долги, обременение квартиры и т. д.).
5. Покупатель разрывает договор, следовательно, продавец забирает задаток.

Избежать подобного инцидента можно внимательно изучив документы, потребовав справку об отсутствии задолженностей ЖКХ и документы о перепланировке.

Внезапно появившиеся наследники

В течение полугода после смерти владельца наследники имеют право на вступление в наследство. Если существует больше одного наследника, то один их них может попытаться подать на права раньше.

Мошенническая схема:
1. Человек наследует квартиру. Второй наследник не был проинформирован о гибели наследователя и не осуществляют подачу документов на наследство.
2. Владелец (наследник) выставляет на продажу квартиру, которая была им унаследована, устанавливает низкую цену, утверждая, что он срочно нуждается в деньгах.
3. Покупатель обнаруживается, с ним заключают сделку. Соглашение зарегистрировано в Росреестре.
4. Спустя время обнаруживается еще один преемник наследства. Он подает заявление на восстановление временных рамок принятия наследства, обжалует операцию в суде. Покупатель предпринимает попытки доказать, что он честно приобрел квартиру, не зная о существовании иного наследника. То же свидетельствует о том, что он не обладал информацией об открытии иска по наследству.
5. Договор оспаривается, восстанавливаются рамки принятия наследства. Продавец обязуется отдать долю появившемуся наследнику.

Подделка завещания

1. Настоящий владелец квартиры погибает, не успев оставить завещания.
2. Преступник незаконно оформляет завещание на свое имя.
3. Мошенник получает право собственности на имущество и продает жилье.

К сожалению, риск совершения покупки квартиры по фальшивому завещанию присутствует всегда, избежать его невозможно.

Обналичивание материнского капитала

Афера действует так:
1. Осуществляется покупка недвижимости за счет материнского капитала (полностью или наполовину).
2. Доли не вычленяются, и тот, кому принадлежит сертификат, обладает правом собственности.
3. Осуществляется продажа жилья. Далее сделка может быть оспорена представителями опеки, супругом продавца, детьми по достижению совершеннолетнего возраста. Каждый из них получает долю по решению суда.

Покупка квартиры недееспособными лицами

Согласно закону купля-продажа собственности недееспособного гражданина может осуществляться с одобрения представителей органов опеки. Мошенническая схема здесь выглядит таким образом:
1. Мошенником заключается договор о купле-продаже недвижимости с недееспособным лицом (пенсионером, наркоманом и т.д.), кому платит минимальную стоимость за квартиру.
2. Купив жилье, аферист продает ее, но по настоящей цене. Покупателю не сообщается, что изначальный владелец не являлся дееспособным.
3. Спустя немного времени обнаруживается родственник изначального собственника и обжалует сделку, ссылаясь на статьи 171,176 Гражданского кодекса РФ.

Поддельные документы

Доверенность на недвижимость должна заверяться нотариусом, однако преступник может оказаться в сговоре с ним, подделать документ.

А поддельный паспорт эксплуатируют квартиросъемщики. Во время подписания договора они требуют у собственника копии удостоверения личности, изготавливают паспорт с данными собственника квартиры, но с фотографией афериста, по паспорту осуществляется выписка (из Единого госреестра недвижимости), а квартиру продают.
Преднамеренное занижение стоимости, которая была заявлена в договоре

Часто продавцы заявляют гораздо меньшую стоимость для снижения НДФЛ.
Но иногда это является признаком следующей схемы обмана:
1. Например, стоимость недвижимости составляет 3 000 000 руб., но по договору – 1 500 000 руб.
2. Покупателем вносится задаток 200 000 руб., а остальные 2 800 000 руб., будут помещены в банк. Деньги передаются продавцу после оформления права собственности.
3. Первоначальный владелец обжалует сделку, утверждая, что она принесла ему убыток, заявляет о готовности вернуть 1 500 000 руб. покупателю.

Продажа квартиры несовершеннолетнего

Если несовершеннолетнему принадлежит вся недвижимость или часть, то операции купли-продажи могут проходить с одобрения органов опеки. Но порой законные представители несовершеннолетнего решают обойти систему, продавая жилье без ведома опеки. Это грозит обжалованием продажи со стороны органов опеки.

Купля-продажа квартиры, обремененной долгами

Случается, что собственник скрывает наличие обременений, арестов, долгов по ЖКУ. При наличии первых двух пунктов Росреестр не зарегистрирует операцию, потеряется только предоплата, то во втором случае через пару месяцев будет прекращена подача воды, электроэнергии.

Внезапно появившиеся родственники

Обычно «родственники» внезапно объявляются, когда имеется наследственная недвижимость, но преемник не имеет возможности вступить в наследство по разным причинам (например, тюремное заключение). Аферисты незаконно получают установление родства, посещают нотариуса, вступают в наследство, а далее продают недвижимость.

Команда Kadastr RU