19 апреля, 2022

Можно ли продать, купить квартиру в аварийном доме юридические тонкости

Многих владельцев интересует, есть ли возможность продать собственное жилое помещение в доме, который по решению суда был признан аварийным? Сделка не воспрещается законом, однако у данного вопроса есть своя специфика и целый ряд ограничений. Их обязательно необходимо учесть. В этой статье мы разберем, какие дома попадают под категорию «аварийные», и является ли возможной продажа квартиры в домах с такой характеристикой.

Признание жилья аварийным


Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47 гласит, что жилье относится к категории «аварийное» при обладании одним из определенного количества показателей:
1. Негодность несущих и прочих конструкций, по причине чего есть риск обрушения стен, существенные дефекты и изменения формы стен.
2. Жилье находится во вредной для здоровья людей зоне, где присутствует риск разрушения при чрезвычайных ситуациях, при отсутствии обезопасить конструкцию.
3. Жилой дом располагается в зонах, в которых есть риск возникновения оползней, наводнений и других стихийных бедствий.
4. Окна помещения расположены в сторону магистрали, посредством чего уровень шума выходит за пределы допустимой отметки.
5. В зоне, где расположен жилой дом, специальными средствами был отображен уровень радиации, превышающий норму, а также электромагнитного и ионизирующего излучения.

Жилое помещение причисляется к категории аварийных межведомственной комиссией или специально наделенными соответствующими полномочиями представителями администрации. Указанные лица изучают жилое помещение, составляют акт и делают заключение в письменной форме. Именно на базе данных документов администрация предпринимает меры на распределение в подходящие дома людей, которые живут в непригодном жилище. Однако даже после всех этих действий продать аварийное жилье возможно.


Запрет на продажу законодательством


В российских законах нет запрета собственнику на продажу жилплощади в доме, который официально признан аварийным. Но существует несколько условий, при которых подписание договора купли-продажи по законодательству запрещается:
1. Владелец квартиры в аварийном доме уже подписал с администрацией документ о том, что он согласен на новую квартиру в обмен на старую или на возмещение затрат в денежном размере за жилье, которое признано аварийным.
2. Существует решение суда на принудительное выселение собственника аварийного жилья по причине того, что указанное лицо отказалось ставить свою подпись в документе-соглашении на расселение или на выплату выкупной цены.

При отсутствии этих двух показателей жилое помещение можно продать.


Нужно ли рассказывать покупателю о признании жилья аварийным?


Если не донести информацию покупателю о том, что жилой дом находится в непригодном состоянии, и комиссией официально было подтверждено в форме решения, что здание числится неподходящим для проживания в нем людей, то желающий купить в этом доме квартиру имеет право на расторжение ДКП в суде (согласно ст.475 Гражданского кодекса РФ). Продавец будет вынужден вернуть деньги покупателю.


Подготовка необходимых документов


Все бумаги должен собрать продавец жилого помещения:
1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт).
2. Новая выписка из Единого государственного реестра налогоплательщиков (ЕГРН).
3. Согласие супруга (супруги), удостоверенное нотариусом.
4. Техпаспорт жилой площади. Он необходим, чтобы проверить перепланировку.
5. Справка, в которой подтверждается, что долг по коммуналке отсутствует.
6. Справка о том, что в этой квартире нет лишних прописанных лиц.


Как идет расчет выкупной цены?


Во время расчета выкупной цены в учет идет стоимость жилплощади, которую принято называть «рыночной», при этом добавляются две доли – на общедомовое имущество и на земельный участок.

В статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации говорится, что стоимость продажи формируется самостоятельно между сторонами. Если же возникают противоречия, следует воспользоваться помощью профессионального оценщика. Он и установит допустимую цену квартиры. Разумеется, когда дом относят к категории аварийных, его стоимость существенно уменьшается.

При продаже своего недвижимого имущества другому лицу, а не муниципалитету, у вас есть право самостоятельно определить цену аварийного помещения следующим способом:
1. Ознакомьтесь с рынком недвижимости. Будет разумным, если вы сделаете акцент на аналогичные квартиры. Так вы поймете, какая примерно цена является приемлемой.
2. Можно попробовать рассчитать рыночную стоимость вашего жилья на калькуляторе от Cian. Для этого необходимо сообщить адрес, площадь и число комнат. Через некоторое время калькулятор покажет уровень цены.
3. Воспользоваться помощью профессиональных оценщиков. Их работа обойдется примерно в 3 000 – 6 000 рублей, после этого вам полагается на руки заключение с указанной в нем допустимой ценой жилплощади.


Положения, по причине которых продажа жилплощади в аварийном доме невозможна


Существует ряд отличительных черт, которые делают продажу или покупку аварийного помещения невозможными:
1. Лицо, которое хочет купить квартиру, воспользовавшись маткапиталом с целью приобретения жилплощади в опасном для проживания доме. ПФР не даст добро на трату денежных средств по сертификату на жилплощадь в сооружении, которое признано судом аварийным.
2. Покупатель хочет взять жилье под ипотеку у банка, но организации также не одобряют такие сделки
3. Лицо приобретает квартиру своим детям, при этом выставляя на продажу их жилье. Органы опеки не выдвинут собственное согласие на приобретение такого жилья в аварийном доме.
4. Квартира, расположенная в аварийном доме, не приватизирована.
5. Уже есть заключение соглашения, в котором прописано, что муниципалитет приобретет данную квартиру.
6. Существует решение суда о принудительным расселении.


Продажа жилплощади в здании, которое числится аварийным


При отсутствии барьеров при продаже квартиры, расположенной в аварийном доме, сделка выглядит так:
1. Продавец активно ищет возможного покупателя квартиры. На практике на это действие тратится около трех месяцев, так как зависит от цены жилого помещения и остальных факторов.
2. Покупатель знакомится с квартирой. Здесь же необходимо сообщить ему, что дом по решению суда отнесен к категории аварийных.
3. Обсуждение условий сделки.
4. Подписание договора купли-продажи.
5. Документы необходимо направить в Росреестр или Многофункциональный центр (МФЦ), чтобы они официально зарегистрировали переход права собственности от продавца к покупателю.
6. Принятие итоговых документов в течение 7-9 рабочих дней.

При продаже доли в праве собственности или недвижимости лица, не достигшего возраста 18 лет, договор купли-продажи необходимо удостоверить у нотариуса.
Возможные расходы

Ниже представлен вариант затрат на сделку:
· Покупателю оплата государственной пошлины обойдется в ~2 000 рублей.
· При оплате услуг, оказываемых юристом, лицу придется заплатить от ~1 000 рублей.
· При удостоверении ДКП у нотариуса лицо заплатит 0,5% от сделки, до ~20 000 рублей.
Как видим, дороже всего оплата стопроцентной юридической поддержки сделки, однако это того стоит. Клиенту будет обеспечена уверенность, что все пройдет без негативных последствий.


Каковы последствия при приобретении жилплощади в доме, непригодном для жизни?

Как только имущественное право перешло другому лицу, и оно официально зарегистрировано, продавец жилья лишается персонального права на выдачу новой квартиры, даже если он был в списке тех, кто числился в программе переселения.
Новому же владельцу полуразрушенного жилья (покупателю) присваивается право входить в состав тех, кому положено быть в программе. Для этого ему необходимо воспользоваться услугами администрации.

Команда Kadastr RU