Как самостоятельно купить недвижимость? [инструкция]

Покупка собственной недвижимости - событие, безусловно, радостное и для большинства людей долгожданное. Однако, приобретая квартиру или дом, необходимо быть предельно внимательным и тщательно проверять понравившийся объект на предмет юридической чистоты, чтобы после покупки не столкнуться с неприятностями.

Из-за низкого уровня юридической грамотности и боязни подлога документов, граждане предпочитают обращаться к услугам риэлторских агентств, хотя это не может гарантировать полную безопасность сделки. К сожалению, некомпетентные и недобросовестные специалисты могут встретиться везде, и риэлторское дело – не исключение. Тем более, что специалист по недвижимости не несет ответственности за возможные последствия совершенной сделки. Не говоря уже о том, что услуги риэлтора весьма недешевы!

А знаете ли вы, что приобрести или продать недвижимость, не обращаясь в агентство, вполне реально? Сегодня мы расскажем, как это сделать, и дадим несколько полезных советов, которые помогут максимально обезопасить вас от возможных проблем.

Сбор документов

Для оформления любой сделки купли-продажи вам потребуется иметь на руках ряд обязательных документов, без которых сделка не может считаться правомочной:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт)
• правоустанавливающие документы:
• свидетельство о государственной регистрации собственности
• свидетельство или договор (в зависимости от того, на каком основании наступило право владения недвижимостью: подарок, наследование, приватизация или покупка)
• справка о дееспособности и о том, что владелец не стоит на учете в учреждениях психоневрологического и наркологического профиля (эти справки не обязательны, но с ними будет спокойнее)
• Выписка из домовой книги
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой будут указаны все владельцы квартиры, начиная с 1998 года
• Письменное согласие на продажу от органов опеки (при наличии детей или недееспособных граждан)
• Нотариально оформленное согласие супруга на продажу (если квартира была приобретена в браке)
• Нотариально заверенный подлинник доверенности на продажу
• Актуальный план квартиры, с указанием всех перепланировок, включая неузаконенные.
  
  

Проверка на юридическую чистоту

Перед сделкой нужно обязательно удостовериться в юридической чистоте недвижимости. Так, если квартира находится под арестом, вы увидите это в «Выписке из ЕГРН об основных характеристиках». А из «Выписки из ЕГРН о переходе прав» вы узнаете, сколько раз у квартиры менялись хозяева. Стоит насторожиться, если переходы прав были частыми без имеющихся на то оснований.

Независимо от того, кто совершает сделку – ваше доверенное лицо или вы сами, необходимо лично встретиться с владельцем недвижимости. Так вы сможете убедиться в том, что:

• Владелец - реальный человек. Обязательно проверьте данные его паспорта!
• Владелец в курсе предстоящей сделки с его недвижимостью. Обратите внимание, в доверенности на продажу должно быть конкретно указано, какие действия имеет право совершать доверенное лицо.

Чтобы проверить подлинность доверенности на продажу, вы можете посетить нотариуса, который ее выдал. Так вы сможете исключить возможную отмену доверенности и убедитесь в том, что нотариус имеет действующую лицензию.

Обязательно обратите внимание на дату выдачи справок, доверенности и выписок. Желательно, чтобы они были выданы не ранее, чем за несколько дней до даты сделки.

Полезные советы

• Никогда не передавайте задаток в неофициальной или сомнительной обстановке! Даже если продавец предлагает написать расписку и оставить вам копии документов.
• Обязательно изучите домовую книгу, чтобы проверить квартиру на наличие прописанных, но временно не проживающих в ней лиц. Это могут оказаться, например, лица, проходящие службу в армии или находящиеся в местах лишения свободы, пациенты психиатрических или наркологических учреждений, а также несовершеннолетние дети, которые могут впоследствии претендовать на квартиру в качестве наследников.
• Убедитесь в отсутствии долгов перед коммунальными службами или обговорите и задокументируйте с продавцом ваше решение по поводу их погашения. Например, вы можете погасить имеющуюся задолженность в обмен на соответствующую скидку при передаче владельцу денег за квартиру.
• Никогда не занижайте стоимость продаваемой недвижимости в договоре. Ведь в случае расторжения или отмены сделки вы сможете вернуть только ту сумму, которая будет прописана в договоре.
• Откажитесь от сделки, если продавец проявляет даже малейшие признаки агрессии или неадекватного поведения. Такая покупка не сулит ничего хорошего и вполне может закончиться судебными разбирательствами с родственниками продавца. Тем более известно, что такими приемами часто пользуются мошенники.
• Откажитесь от сделки, если вы чувствуете давление со стороны продавца, например, если он вас торопит и требует задаток – так тоже часто работают мошенники. Будьте очень внимательны при проверке подлинности документов, остерегайтесь подделок!

Заключение сделки

Для лучшей безопасности процедуру заключения сделки рекомендуется проводить в банке. Там выбирается депозитарий, а покупатель и продавец подписывают договор аренды ячейки, куда помещают деньги до завершения процесса регистрации полного перехода права собственности в Росреестре. В договоре прописываются права доступа к ячейке, таким образом, для обеих сторон процедура является наиболее безопасной.

После этого в отделении Росреестра происходит подписание заявления на регистрацию совершаемой сделки. Перед подписанием в Росреестр предоставляются все юридические документы, а покупателю выдается расписка с их перечнем и указанием даты, когда эти документы будут возвращены (после завершения регистрации и последующего получения свидетельства о праве собственности на недвижимость). В зависимости от характера совершаемой сделки, это может занять от нескольких дней до месяца. После подписания акта приема-передачи объекта недвижимости сделку можно считать полностью завершенной.

Как видите, самостоятельная покупка квартиры – это трудоемкий процесс, требующий внимательности и тщательной проверки. Но нет ничего невозможного! Не торопитесь, не рискуйте, а подробно изучите вопрос и подготовьте все необходимые документы. Взяв дело под личный контроль, вы сможете сэкономить деньги и быть уверенными в полной законности сделки – все в ваших руках!  

Команда Kadastr RU