22 марта, 2018

5 способов, как продать квартиру в ипотеке

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по ипотечному кредиту. Зная это, многие считают, что такую квартиру невозможно продать. На самом деле, это не так. Сегодня мы расскажем обо всех возможных вариантах продажи квартир в ипотеке.

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по ипотечному кредиту. Зная это, многие считают, что такую квартиру невозможно продать. На самом деле, это не так. Сегодня мы расскажем обо всех возможных вариантах продажи квартир в ипотеке.

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Российское законодательство позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать факт наличия ипотеки нет смысла, так как проверить недвижимость на существующие обременения довольно просто. О том, как проверить недвижимость на наличие обременений, можно прочитать в нашей предыдущей статье.

Итак, если вам нужно продать квартиру, которая находится в ипотеке, у вас есть пять абсолютно законных способов это сделать:

  1. Покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры сумму, равную остатку задолженности перед банком. Продавец выплачивает свой кредит банку, а потом снимает запись об обременении в ЕГРН. После этого оформляется переход права собственности на недвижимость к покупателю, который доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры.
  2. В рамках трехстороннего соглашения (между банком, продавцом и покупателем) покупатель закладывает в одну банковскую ячейку денежные средства для погашения ипотечного кредита продавца, а в другую банковскую ячейку – оставшуюся часть стоимости недвижимости, подлежащую выплате продавцу. После того, как будет снято обременение, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи квартиры и оформляют переход права собственности. Банковские ячейки открываются только после государственной регистрации права нового владельца.
  3. Продавец рефинансируется/перекредитовывается в другом банке, погашает свою ипотечную задолженность, снимает обременение в ЕГРН и продает квартиру.

Будьте предельно внимательны при составлении договора – в каждом случае он будет иметь свои особенности.

Продажа квартиры без снятия обременения

Однако, продать квартиру можно и без снятия обременения. В этом случае в сделке будут также задействованы три стороны: банк, продавец и покупатель.

  1. Покупатель приобретает квартиру у продавца по существенно заниженной стоимости и занимает место продавца в кредитном договоре и договоре ипотеки. Как правило, банки охотно идут на подобного рода сделки, поскольку чаще всего продавец испытывает финансовые затруднения, и то, что он меняется на платежеспособное лицо, выгодно банку. В этом случае необходимо согласие банка на продажу квартиры, которая находится в ипотеке. Способ оформления документов, как правило, диктует сам банк.
  2. Цена квартиры приближена к рыночной, но продавец остается должником банка в рамках кредитного договора, а покупатель становится залогодателем. Таким образом, ипотека сохраняется, но покупатель отвечает перед банком квартирой уже по долгам продавца.

Подведем итог

Конечно, продажа имущества, находящегося в статусе ипотечного залога – мероприятие непростое, но вполне посильное. Для достижения успеха мы рекомендуем заранее изучить все нюансы и юридические тонкости этого вопроса, чтобы не оказаться в убытке и сохранить свои нервы.

Кроме того, решаясь на приобретение квартиры в ипотеку, обязательно изучите действующие программы ведущих банков, обратив внимание на ипотеку с государственной поддержкой, процентные ставки по которой, как правило, ниже, чем в рамках остальных кредитных продуктов.

 

Команда «Kadastr RU»